繼九（jiǔ）部（bù）門啟動12個城市租賃改（gǎi）革試（shì）點後，近日國土資（zī）源部、住（zhù）房城鄉建設部再確（què）定北上廣等13個城市開展利（lì）用集體建設（shè）用地建設租（zū）賃住房試點，租房市場一片利好!在此（cǐ）期（qī）間，北（běi）京、杭州（zhōu）、南（nán）京、武漢、成都、深圳、鄭州等地相（xiàng）繼發布住房租（zū）賃試點工作方案，持續跟進，完善租賃市場。

雖然（rán）政策（cè）利好，很多城市在租賃試點方案中也逐（zhú）漸明確了對於“商改公”的（de）支持，但眾所周知，在（zài）2017年2月份（fèn）之前，商改（gǎi）公雖然遭到一部分整改，但（dàn）並不是治（zhì）理和整頓的重要目標。受到最大打壓的應該是“工（gōng）業廠房改建公寓用於出（chū）租”，那麽新一波政策洗禮之後，“廠房改公寓”這種情況又會迎來怎（zěn）樣的命運呢?

1增加租賃住房供（gòng）應：廠房成備選項

一些城市為了擴大可租賃住房的供應，除了增加新增住房以外，也通過盤活存（cún）量來（lái）實現居住目的，對於一向不被看好，甚至（zhì）遭到嚴打的（de）廠房也有了一些新的觀點和（hé）想法。

南京

南京在（zài）住宅租賃試點方案中發布：鼓勵住房租賃國有企業（yè）將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦（bàn）公用房等，按規（guī）定改建為租賃住房;改建（jiàn）後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。

評：南京的這（zhè）種做（zuò）法給廠房改公寓提出了可能，隻（zhī）是限定了操作對象：住房租賃國有企業。

廣州（zhōu）

7月17日，廣州市政（zhèng）府官方網站發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作（zuò）方案》，鼓勵並扶持住房租賃企（qǐ）業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區（qū）租賃住房微改造，實施專業化運行管理。(市住房城鄉建（jiàn）設（shè）委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務管（guǎn）理局、公安消防局，各區政府配合)

評：雖然是很含蓄的說了一句“廠區租賃住（zhù）房微改造（zào）”，但也是（shì）有了一（yī）丟丟希望，參與對象為住房租（zū）賃企業、物業服務（wù）企業，沒有像南京那樣（yàng）的國字輩要求，也就是說很多公寓主都有希望去搶這一杯羹。

杭州

杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點（diǎn）方案中規定允許盤活（huó）存量土地、用房。

村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新(改)建為租（zū）賃住房的（de），各區應根據“因地製（zhì）宜、有序開展（zhǎn）”的原則，製定試（shì）點工（gōng）作方案，並報市政府批準後執行。新(改)建項目完成後，住房租賃企業要（yào）按照相關規定進行驗收，驗收合格後（hòu），方可對外出租（zū）。新(改)建租賃住房土地使用年限不變，隻租不售，用水、用電（diàn）、用氣價（jià）格按照居（jū）民標準執行。(牽頭單位：市住保房管局（jú）、市國土（tǔ）資源局、市（shì）建委)

評：存量工業用地新(改)建為租賃是允（yǔn）許的，但是需要報市政府批準再執行。項目完成後（hòu）需要驗收後對外出（chū）租。這個政策也是相對完善的，明確了可（kě）以做，並且（qiě）說明審批和驗收對象，相對而言更加清楚（chǔ）。

佛山（shān）

7月（yuè）21日，佛山市開展全國住房租賃試點工作動員會議，發布《推進（jìn）商業用房（fáng）、辦公用房（fáng）改鍵位租（zū）賃站護黨有關工作的（de）通知》，明確提出盤活存量房、完善供地方（fāng）式（shì）加大租房供應。以開展賣地自持、“商改租”、“工（gōng）改租”、及“三舊”改造，盤（pán）活存量房源;著手（shǒu）開展城中村改造，開啟（qǐ）城市更（gèng）新模式（shì）;在各區開展集體土地建設“隻租不售”試點項目。

佛山九大舉措發展租賃（lìn）市場：賣地自持+商改租+工改租+盤活存量房

評：佛山的工改租是最早明確提出的，但是目前也還沒有提出具體的（de）實施方法和操（cāo）作對（duì）象，這一部分還有很大想（xiǎng）象空間。

武漢

7月26日，武漢市發布住房（fáng）租賃市場試點工作（zuò）實施意見，允許在住房租賃需求矛盾突出的區（qū）域，利用（yòng）“城中村”改造產業用地和工業園區用地（dì）配套建設租賃住（zhù）房，引導村集體經濟（jì）組織與住房租賃企業開展合作，麵向社會出租。

選（xuǎn）取建成未投（tóu）入使用的、不符合市場需求的非住宅項目，在規劃用途調整為公（gōng）寓的前提下（xià），按照公寓標準進行重新設計，建設租賃住房，在經（jīng）公安（ān）消防、國土規劃（huá）部門按照公寓類標準（zhǔn）進行消防設計審（shěn）核並驗收合格後，麵向社（shè）會（huì）出租。

評：武漢不算是明確提出廠房改公寓的城市，隻是說針對建成未投入使用的、不符合市場需求的非住宅項目按照（zhào）公寓標準重新設計，對外出租。而非住宅項目（mù）極有可（kě）能包含廠（chǎng）房（fáng）物業，所以目前對於（yú）武漢來說“廠改公”並不明確。

2鼓勵房地產開發企業參與工（gōng）業廠房改造，用於租賃

今年4月1日，中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國國土資源（yuán）部發布《住房城鄉建設部 國土資源部關（guān）於加強近期住房及用地（dì）供應管理和調控有關工作的通知（zhī）》，其（qí）中提到：鼓勵房（fáng）地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成（chéng）租賃住房（fáng），按年繳納土地收益。明（míng）確了工業廠（chǎng）房改造為租賃住房的可（kě）能，但是參與對象（xiàng）比較（jiào）固（gù）定（dìng），便是（shì）房地（dì）產開發企業。

評：

最近市場上出現了一種新的說法——開發商拿地或者是（shì）有改造價值的低效物業(開發商（shāng）自持性物業，國家規定隻能開發商參與改造的工業廠房以及集體建設用地等（děng）)給公寓運營（yíng）商來管理運營，如此，一方麵（miàn）解決了開發（fā）商自持問題，另一（yī）方麵公寓運營商也能賺取運營費用。但以上這種情況可能僅限於不布局長租市場的部分開發商，例如萬科、龍湖等更有可能交給自己旗下的品牌公（gōng）寓來做。

3如何合法實現廠房改公寓?

廠房（fáng）改（gǎi）公寓（yù）雖然困難，但也不是沒有成功的合法案例。市場上先前成功的通常是需要拿到區級的會議（yì）紀要，把廠房變更為商業屬性。(以下為上海是一個物業（yè）變更屬性的政府批文。)

評（píng）：

拿到區（qū）級會議（yì）紀（jì）要，改變廠（chǎng）房屬性的做法（fǎ）普遍（biàn）很難，但也是實現廠（chǎng）改公的一種重要（yào）渠道。

這種情況想要通過，首先該廠房（fáng）所在區域要有大量的租賃需求，同時政府（fǔ）對於運用廠房來解決周邊租房需求有較高的支持和認可，加上公寓運營商合理的改造、完備的消防、以及專業（yè）化（huà）的申報才能最（zuì）終實現，通常是園區內（nèi）或周邊配建的形式出現。

值得一（yī）提的是深圳在2017年1月10日發布的《關於印發寶安區堅決（jué）整治廠房改公寓等違法行為分類處置（zhì）工作細則的通知》，明確提出區投（tóu）管公司、建投集團、產服公司、寶實集團等四大區屬國企，發揮國企職能優勢，采用（yòng）購買、租賃等方式整合（hé）工業廠房（fáng）資源（yuán），升級改造為新型產業用房（fáng），打造老舊工業（yè）園區轉型和廠房改造的樣板工程、示範工程。

評:

業內普遍覺得這樣的要求實際上是指（zhǐ）定了國字（zì）輩來（lái）做“廠改（gǎi）公”，除此之外一律打壓，一律整（zhěng）改，但截止目前也沒有成功案例來支撐（chēng）。其實，深圳對於工業廠房的升級改造並沒有明（míng）確表示是用於住（zhù）房租賃，也（yě）有可能是新興產業園區，但就目前大趨勢（shì）下租房市場（chǎng）的火爆（bào）程度（dù）而言，“廠改公”的這一部分（fèn）蛋糕極有可能會實現，而收益者是（shì）以上提到的國有企業。

就現在市場狀況而言，住房租賃一片看好，就連之前不被允許的“商（shāng）改公”都已經逐漸釋（shì）放，“廠改公”還會遠嗎?